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2017年房地產市場的“三個判斷”

時間:2017-02-18  來源:  作者:

   進入2017年以來,房地產調控開始祭出“限貸”的殺手锏。目前,北京、廣州、重慶、青島、杭州、大連、珠海、天津等熱點城市均相繼收緊了房貸政策,首套房利率已全面或部分由8.5折調整為9折(杭州和重慶甚至分別提升到了9.5折和基準利率水平)。除了利率上調之外,在房貸額度上也被要求啟動“按旬”控制規模。正如我們此前提到的,相對來說,“限購”政策顯得不溫不火一些,而“限貸”政策的鋪開則會“扼住房地產周期的咽喉”。我們對2017年房地產市場有如下幾個判斷:

  判斷一:房地產銷售萎縮不可避免。

  今年二季度,房地產銷售或將全面轉冷。作此判斷的依據在于:

  一方面,目前房地產銷售在30個大中城市和全國整體之間,呈現出截然不同的光景。2016年12月,全國商品房成交面積同比小幅回升至11.8%,而2017年1月,30大中城市的成交面積同比已下滑至-36%。有觀點認為,這是本輪地產調控“因城施策”的結果。但我們注意到,2013年的房地產周期也出現了相似階段,30大中城市銷量回落更可能是一個領先指標。從當年經驗來看,全國商品房銷售增速轉負,大約滯后30個大中城市半年左右。照此類推,本輪全國商品房銷售增速的大幅回落大約要到今年的4、5月份。

  另一方面,從去年四季度開始,銀行在監管要求下對房地產按揭貸款開始有意“壓量”,今年1月這種刻意壓縮勢必更加明顯。這部分被壓抑的需求,將通過銀行在投放節奏上的平滑,在一季度進一步釋放。但隨著商品房銷售的持續低迷,后續按揭貸款的急劇下滑不可避免。值得一提的是,如果企業貸款不能有效回升(目前看來似乎不能對此報以過高期待),那么今年銀行可能會面臨一個較大的信貸缺口。

  判斷二:房地產投資失速風險猶存。

  與房地產銷售的全面轉冷相對應,房地產投資的“慣性”或很難持續到今年二季度。一旦房地產投資回落風險加大,對整體中國經濟的拖累也將變得更加明顯。

  2016年12月房地產投資增速超預期回升,在一定程度上增加了市場對今年房地產投資緩慢回落的信心。但去年底房地產投資增速的亮眼表現,究其原因主要源于兩方面因素:一是,房地產銷售仍保有一定的景氣度,令開發商投資熱情依然較高;二是,在房地產按揭貸款和房企非標融資保持較大規模的情況下,開發商現金流狀況仍在持續改善,支持其開工投資。然而,如前所述,上述因素也許很難持續到今年二季度。

  2013年是房地產投資“緩慢”回落的一個先例,但本輪房地產周期“高庫存”、“低土地供應”的特征,將大大削弱房地產投資高增長的持續性。對比來看:其一,2013年地產調控收緊時,我國商品房待售面積只有約4.2億平方米,而目前的房地產庫存高達7億平方米,未來高庫存的三、四線城市房地產新開工空間依然不大。其二,目前大型房地產開發商在一、二線城市的拿地意愿雖然很強,但注意到2014年以來,我國土地供應面積有逐年收緊之勢。在土地財政等一系列根本制度因素未有變化的情況下,我們很難期待2017年一、二線城市的土地供應會有明顯增加,從而低供地也將壓制房地產投資的持續高增長。當然,如果中央政府能夠有力推動一、二線城市土地供應的增加,那么對今年的房地產投資也許不必如此悲觀,對此尚需且行且看。

  判斷三:房價“漲不動”也“跌不下”。

  對一、二線城市來講,“十九大”之前其房價將被“勉強按住”。“十九大”之前二十多個限購城市房價不漲,這似乎是個不折不扣的政治任務。不過,“防止房價大起大落”,這是中央經濟工作會議白紙黑字寫著的。換言之,政府不希望房價“大漲”,更不希望房價“大跌”!對三、四線城市來說,盡管“因城施策”,其房價也難有上漲空間。除了在一、二線城市周邊,有經濟產業帶上的輻射和溢出效應之外,高庫存壓力將始終壓制三、四線城市的房價。基于此,我們的投資建議是:如果是首次購房或者改善型住房,可在十九大之前出手;如果是投資投機性住房,就需要認真考慮“抑制房地產泡沫”下的資金杠桿問題,以及是否那么順利地有人接盤的問題。

  目前,市場上仍有“十九大”之后熱點城市房價報復性反彈的預期,這與房地產調控政策上的不確定性是息息相關的。“十九大”之前,要看房地產投資失速的沖擊效應究竟有多大,政府對經濟增速適度下降的定力有多高;“十九大”之后,則要看轉型改革的推進方向有多明確,決心有多堅定,否則很容易在房地產調控政策上出現反復。

鄂公網安備 42030202000184號

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